住宅新築やリフォームは、人生の一大イベントですね。
何歳になっても「いずれ自分も」と、誰でも一度は夢見る事でしょう。
私たち夫婦が住宅を建てた当時は、夫がまだ35歳で定年までの長～いローンを組んだものですが…。
時代は変わって、今は「60歳からの住宅ローン」なんて商品も登場しているんですね。
そんな定年してからの住宅ローンなんて、絶対デメリットがあるはず‼
今回は60歳からの住宅ローンを徹底調査してみました。
Contents
60歳からの住宅ローンは何歳まで組める?商品を簡単解説
住宅取得などの際に資金を必要とする、満60歳以上を対象とした住宅ローンで、「住宅金融支援機構」と提携している金融機関で利用出来る商品です。 満60歳以上の方を対象としていて、金融機関によっては年齢上限（満80歳まで）を設けている場合があります。 融資後、債務者が死亡した場合で、相続人が残債務を一括で返済できないときは、あらかじめ住宅金融支援機構と金融機関との間で締結した「住宅融資保険契約」に基づいて、住宅金融支援機構が金融機関に残りの元金の全額を保険金として支払い、保険金支払後は担保物件（住宅および土地）を売却する仕組みになっています。
また、金融機関によっては、満50歳以上満60歳未満でも利用出来る場合がありますが、その場合の融資額は担保評価額の30％までとなります。
60歳からの住宅ローン「リ・バース60」にはどんなデメリットがあるのか?
人生100年と言われる現代、60歳なんてまだまだ若いと感じる人がほとんどでしょう。
セカンドライフを豊かに過ごそうと、定年後でも住宅ローンを払い続ける覚悟があるのは良しとしても、実際に60歳からの住宅ローンの仕組みやデメリットを知る事は大切ですよね。
近年、各金融機関が続々と商品を発表している「60歳からの住宅ローン」。
皆さんも一度はCM等で耳にしたことがあるだろう住宅金融支援機構の住宅ローン「リ・バース60」、今回はこちらのローンについて調べてみました。
住宅金融支援機構の商品名が「リ・バース60」であって、他の金融機関でも全く同じ商品名が付いている訳ではなくて、金融機関が変われば商品名や細かな内容が変わっているので注意が必要です。 ちなみに、三菱UFJ銀行やりそな銀行が「リバースモーゲージ型住宅ローン」という商品名になっています。
60歳からの住宅ローンのデメリットは一括返済‼
リ・バース60は、ローン残高一括返済のデメリットがあるんです。
毎月の支払は利息のみで、生きている間に元金を返済する必要はありませんが、その元金は減る事はなく、債務者が亡くなった時に担保物件（住宅および土地）の売却、もしくは相続人から一括して返済してもらう商品となっています。
リバースモーゲージと呼ばれるスタイルで、自宅を担保にそこに住みながら融資を受ける、シニア層向けに作られたローンで、死亡後に自宅を売却して返済することが条件ですが、自宅の売却価格よりも借入金残高が多かった場合には、差額の借入金残高が残ってしまい、その差額を一括返済しなければいけません。
余裕があれば良いプランなのですが、差額が払えず自宅を失い借金だけが残るならまだしも、相続人に借金を残してしまう可能性もあるんです。
60歳からの住宅ローンのデメリットは長生きすると損⁉
自分の予想より長生きしてしまい、予定より多額の利息を支払わなければなるかもしれません。
リ・バース60は毎月の返済が利息のみであるため、返済負担は少ないですが、元金を繰上返済しない限り返済は死ぬまで続くのです。
つまり、長生きすればするほど利息の総支払額は増えていくので、返済期間が長ければ長いほど、利息の総支払額が多くなってしまう可能性があるんです。
売却価格よりも借入金残高が多かった場合には、差額の借入金残高が残ってしまい、最終的に借金が残ってしまう可能性があるのです。
60歳からの住宅ローンのデメリットは返済負担率をクリアしなければならない
金融機関によって若干変わりますが、一般的に年収400万円以下は【30％以下】、年収400万円以上は【35％以下】をクリアしなければいけません。
返済比率とは年収に占める年間返済額の割合で、「年間返済額÷年収」で算出します。
例えば年収300万円、年間返済額が70万円（約月額58,000円）の場合は、このように計算します。
70万円÷300万円＝23%
23％ならクリアしてるじゃん、大丈夫!
な訳ではなくて、その他の借入れの年間返済額を足して計算するので、自動車ローンやそのローンも合算しての年間返済額と、新たに借入しようとしている住宅ローンの年間返済額を足して、年間の返済額となるので、もし返済負担率が基準を満たしていなければ、審査に通るのは難しいでしょう。
60歳からの住宅ローンのデメリットは事務取扱手数料
利息の負担以外にも、融資事務手数料などの費用が掛かることをうっかり忘れていませんか?
住宅ローンあるあるなんですが、購入資金にばかり気をとられていて、手数料を忘れていると、予想外に請求が来てビックリしてしまうものです。
金融機関によって差がありますが、事務取扱手数料は【110,000円】（消費税込み）となり、それ以外も抵当権設定登録免許税、印紙税、司法書士報酬、火災保険料等がかかかるので、事前に調べておいたほうが安心です。
借入限度額が担保の50%～60%と少なめ!自己資金がないと審査に通らない
担保不動産の築年数や老朽化など、不動産価値を下げる要素がある場合は、評価不足により融資を受けられない可能性が出てきます。
そんな時は頭金になる資金があれば良いのですが、資金が無いと審査に通らない可能性が大きいのです。
手持ちの担保評価額は、担保に入れる建物や土地の価値のことで、金融機関が調査してくれます。
リ・バース60の借入限度額は、担保評価額の【50～60%】程度で、担保評価額が【1,000万円】の不動産があれば、【1,000万円】の借入が出来そうに感じますが、実際には【約500万～600万円】しか借りられません。
そのため、担保不動産の価値が低い場合は、手持ち資金が無いと融資が受けられない場合があるのです。
リ・バース60は、公的年金を受け取っている60歳以上の方が、誰でも利用できるわけでは無く、手持ちの資金が少なかったり、担保不動産の評価額が低かったり、老朽化で価値が低い時など、そのような場合融資対象になれないケースが多いのです。
60歳からの住宅ローン「リ・バース60」にはどんなリスクがあるのか?
リ・バース60、デメリットも沢山ありましたが、リスク（危険）も沢山あります。
詳しく説明していきましょう。
60歳からの住宅ローンのリスクは相続人に返済義務の恐れがでる
リ・バース60と一般的なローンとの最大の違い、返済方法にあります。
通常の住宅ローンと比較すると、自宅を抵当に入れて融資を受けるまでは同じなのですが、一般の住宅ローンは、最初にまとまった融資を受けて、毎月元本と利息を返済していきます。
先ほども説明しましたが、リ・バース60は融資枠内で一括で融資を受けて、生きている間は毎月利息のみの返済ですむので、月々の返済が少なくて楽に感じますが、亡くなった後は一括返済、出来なければ相続人に支払ってもらわないといけないので、注意が必要なのです。
60歳からの住宅ローンのリスクは残った配偶者が住めなくなってしまう恐れがある
債務者が死亡して、連帯債務者ではない配偶者が残った場合、住めなくなってしまうケースがあります。
配偶者がそのまま住宅に住みたい場合、リ・バース60の債務者が亡くなったときから3年間、物件処分の手続を留保してくれるので、その期間内に一括返済する必要があります。
ですが、その間に一括返済出来ない場合は、3年（留保期間）が過ぎると融資対象住宅から退去しなくてはならなくなってしまうのです。
夫婦で老後の生活を考えるならば、連帯債務者として契約することを忘れてはいけません。
60歳からの住宅ローンは金利変動にリスクあり
これは通常の住宅ローンも同じですが、変動金利の商品を利用した場合は、毎月の支払額が変わってしまう可能性があります。
適用金利が変更されると、毎月の支払額も変わるので、年金などをあてにして借入してしまうと、今後市場金利が上昇することがあれば、月々の返済額が想定外に増えて支払いが苦しくなってしまうかもしれません。
リ・バース60を変動金利で利用したいなら、資金に余裕をもっておく必要がありますね。
60歳からの住宅ローン「リ・バース60」にはメリットもある
「デメリットとリスクが沢山ありすぎて、リ・バース60は無理」と思ってしまいますよね?
実は、リ・バース60にはリスクを解消する方法や、メリットになる所も沢山あるんです。
どんなメリットがあるのか見てみましょう。
60歳からの住宅ローンのメリットは返済が安くて安心!
リ・バース60は利息のみを返済するので、月々の返済負担が少ないのが最大のメリットです。
通常の住宅ローンでは、元金と利息を毎月返済します。
若い頃のように安定した収入があれば返済も出来ますが、年金しか安定した収入がない老後生活では、元金と利息を毎月返済するのは大変ですよね。
そんな時も、毎月の支払いが少ないリ・バース60なら安心して住宅ローンを組むことも可能です。
又、夫婦2人だけの場合は連帯債務で借り入れをすれば、債務者が亡くなった後も、連帯債務者はそのまま自宅に住む事が出来ます。
例えば、債務者である夫が亡くなっても、連帯債務者の妻は利息を払い続けることで自宅に住み続けることが可能なのです。
60歳からの住宅ローンのメリットはノンリコース型を選べる
リ・バース60は「ノンリコース型」と「リコース型」の2種類があり、どちらか好きな方を選択できます。
ポイント
ノンリコース型：相続人は残った債務の返済義務がありません
リコース型：相続人は残った債務の返済義務があります
ノンリコース型を選択すれば、担保不動産の価値が下がり、不動産の売却代金が元金に満たなくなってしまった場合でも、相続人は残った債務を返済する必要がありません。
ただし、ノンリコース型は、リコース型に比べて適用金利が高くなることがあるので、月々の支払額が高くなってしまう事を忘れてはいけません。
60歳からの住宅ローンのメリットは高齢でも借り入れ可能
リ・バース60は対象年齢が「満60歳以上」となっていて、住宅ローンを借りるのが難しい高齢者でも融資を受けることが可能。
借入時の年齢に上限がなく、収入が年金のみでも利用可能なんです。
一般的な住宅ローンは安定収入、年齢制限も設けられているので、高齢になると借りるのは難しくなります。
公的年金だけでも借りる事が出来るのは嬉しいですね。
60歳からの住宅ローンのメリットは不動産価値の下落リスクが無い
ノンリコース型を選択すれば、相続人は残った債務を返済する必要がないので、不動産の下落リスクを回避出来ます。
先ほど説明した通り、担保不動産の価値が下がり、不動産の売却代金が元金に満たなくなってしまった場合でも、相続人は払わなくていいのです。
今後、不動産の評価額が下がってしまいそうな物件に住んでいる場合は、リ・バース60を検討してみるのもいいかもしれません。
60歳からの住宅ローンのメリットは住宅処分の必要が無い
リ・バース60は相続人が居ない場合、住宅処分の必要がないんです。
最近、少子高齢化で問題になっている「空家問題」。
地方などは、相続人が居ない…というより、相続人が居たとしても、そこには住まないというケースが意外と多いんです。
次に住む人が居ない空家、全国的に非常に問題になっています。
そういった時でも、残った住宅の処分を考えなくてもいいので、自分たちの老後の考え方と合うならば、一つの選択肢としても考えるのも良いと思いますよ。
60歳からの住宅ローンがおすすめなのは実は支払いがキツイ人⁉
メリット・デメリット、それぞれありましたが、実際どんな人におすすめなのでしょう?
セカンドライフの為に預貯金を準備していて、自分が死んだ後でも一括返済が可能な人にはおすすめなのは分かりますよね。
でも、そんな裕福な人ばかりではないし、それだけじゃつまらないですよね?
実は、定年過ぎても莫大な住宅ローンが残っている人や、住宅ローンの完済の目途が立たない人にもおすすめかもしれない住宅ローンなんです!
住宅ローンの返済額が大きくて毎月の返済が厳しい人
住宅ローンの返済が厳しい場合は、毎月の支払い額を抑えてくれるリ・バース60はおすすめです。
現在の住宅ローンを、リ・バース60へ借り換えることで、元金の返済義務がなくなり、毎月の返済が利息のみとなるので、毎月の支払い額を調整して減らすことが出来るんです。
ただし、元金は減らないので、支払いが生涯続くことになる事と、相続人に迷惑が掛からない様にノンリコース型にすることをおすすめします。
住宅ローン完済の見通しが立たない人
住宅ローン完済の見通しが立たない場合も、リ・バース60がおすすめなんです。
実は、定年間近だけど、住宅ローン完済の目途が立たなくて困っている人にもおすすめなんです。
毎月の支払いが利息のみなので、返済額を抑えられるのもメリットなのですが、返済額を抑えた分で家計収支の改善が期待出来るんです。
どうしても困った場合は、売却する前に、一度金融機関へ相談に行くのも一つの手だと思いますよ。
60歳からの住宅ローンを使いたい人は必見!
リ・バース60を考えているならば、融資額を上げるために複数の不動産会社に査定を依頼し、高く売却出来る証明になる査定書を準備してから、金融機関と交渉することがポイントなんです。
実は、融資を検討する金融機関に、不動産の査定をしてもらうのはNGです。
それは金融機関に、2つのリスクがあるからなんです。
金融機関のリスク
金融機関は不動産のプロではないですから、何十年後かに売却するときに損をするのがとても怖いので、金融機関はなるべく安い融資額を提案してくるのが基本です。
それに、各金融機関によって不動産の価値を判断する基準が違うので、融資条件も変わるのです。
高額で売却できる証明書を準備して、金融機関と交渉し、出来るだけ高い査定額を勝ち取りましょう‼
その対策としておすすめなのがこちら!
60歳からの住宅ローンデメリットは何?どんなリスクがあるのか検証‼まとめ
- 60歳からの住宅ローンのデメリットを知る前に商品を簡単解説します。
- 60歳からの住宅ローンにはデメリットが5つある。
- 60歳からの住宅ローンにはどんなリスクが3つある。
- 60歳からの住宅ローンにはメリットが5つある。
- 60歳からの住宅ローンがおすすめなのは実は支払いがキツイ人にはおすすめ商品なんです。
- 60歳からの住宅ローンを使いたい時は、不動産の査定は自分でやりましょう。
私も含めて、日本人は「子どもに家や土地、財産を残してあげたい」「せめて生まれ育った場所だけでも残したい」と考える人が未だに多いので、リ・バース60を取り扱っている金融機関も少なく、実際口コミを調べてみても、金融機関のQ＆Aでは数件見つけましたが、まだ利用客の生の声は見つける事が出来ませんでした。
ですが、このローンを使うとしても、やはり「住宅」という大きな買い物をするにあたっては、貯えを持たないと少し厳しいのかな、とも思いました。
逆に、現在持っているローンで困っていたり、老後の支払いが心配な場合は、検討しても良いおすすめのローンなのかもしれません。
自分のセカンドライフをじっくり考えて、ぴったり合った商品があれば使ってみたいですね!
今はまだ普及していませんが、これからの高齢化社会で商品内容も充実していくと予想されます。
今現在調べてみたデメリットも、将来的には解消されていくと思います。
もしも、60歳からの住宅ローンを検討中ならば、必ず自分で出来る準備をしっかりして、判断する前に返済シミュレーションを行い、しっかりとした返済計画を立てることが大切です。
そして、少しでも自己資金を蓄える事もおすすめします。
